Quando offrite il vostro immobile in affitto, in cambio richiedete un canone per l'utilizzo dell'immobile stesso. Al canone di locazione si aggiungono i costi associati all'affitto, comunemente noti come spese di servizio o spese condominiali, che devono essere elencati nel contratto di affitto sotto la voce "riscaldamento e spese accessorie". Questi costi possono includere il riscaldamento, l'elettricità, il custode, la cura del paesaggio e molti altri. Vorremmo fornirvi una rapida panoramica di ciò che può essere incluso in queste spese e dei diversi modi in cui possono essere addebitate ai vostri inquilini.

Innanzitutto, cosa può essere incluso (o meno) nei costi di riscaldamento e accessori?

È fondamentale sapere quali costi possono essere addebitati in aggiunta all'affitto. Cominciamo con il riscaldamento e l'acqua calda. Questi includono i seguenti elementi:

• Combustibile ed energia consumata (elettricità, ecc.): consumo effettivo di energia per il periodo in questione.
• Energia elettrica utilizzata per la pompa di calore
• Manutenzione periodica dell'impianto di riscaldamento, compresa la pompa di calore, e decalcificazione dell'impianto dell'acqua calda, degli scaldabagni e delle tubature.
• Lettura, fatturazione e manutenzione delle apparecchiature, come i contatori, dove le spese di riscaldamento sono calcolate su base individuale.
• Elettricità per le aree comuni
• Costi amministrativi

I seguenti costi sono a carico del proprietario e non possono essere inclusi nelle spese di riscaldamento:

• Riparazione, ristrutturazione e sostituzione di impianti (parti e usura)
• Pagamenti di interessi e ammortamento degli impianti

Continuiamo con le spese accessorie. Queste possono includere (ma non sono limitate a) le seguenti voci:

• Acqua e tassa sulle acque reflue
• Tassa sui rifiuti domestici
• Ascensore (abbonamento di manutenzione)
• Manutenzione del giardino
• Abbonamento per la manutenzione della lavatrice
• Servizio di custodia
• Spese amministrative

I costi accessori non possono includere le seguenti voci:

• Spese di locazione dell'immobile
• Assicurazione dell'edificio
• Imposta sulla proprietà
• Interessi ipotecari
• Ammortamento del prestito
• Spese del locatore relative alla manutenzione dell'edificio, come ad esempio i costi di riparazione/sostituzione di impianti difettosi o i costi di ristrutturazione o miglioramento dell'edificio

Regole da rispettare nel contratto di locazione

Le spese di riscaldamento e le spese accessorie che vengono addebitate in aggiunta al canone di locazione devono essere chiaramente descritte nel contratto di affitto (locazione). In caso contrario, tali costi sono considerati inclusi nell'affitto e il locatore non potrà, in linea di principio, addebitare all'inquilino un costo aggiuntivo. Ci sono alcune eccezioni: il costo della manutenzione della pompa di calore è considerato un costo di riscaldamento e non deve essere indicato separatamente nel contratto. Lo stesso vale per la decalcificazione dello scaldabagno, che rientra nel costo dell'acqua calda.

Come possono essere addebitate le spese di servizio all'inquilino?

In Svizzera, i locatori hanno quattro opzioni per la fatturazione delle spese di riscaldamento e delle spese accessorie:

1. Affitto tutto compreso

Questa è la soluzione più semplice dal punto di vista amministrativo per il proprietario che affitta direttamente (a tempo determinato).

Questo metodo è più appropriato per gli alloggi ammobiliati, dove è difficile rifatturare le spese. Non è necessario fornire alcuna dichiarazione o prova delle spese. Il contratto di locazione descrive le spese incluse nell'affitto (acqua calda, riscaldamento, ecc.).

2. Spese forfettarie

Fate attenzione a calcolare correttamente le spese fin dall'inizio, poiché le spese mensili sono fissate all'inizio del contratto di locazione e non viene fornito all'inquilino un vero e proprio conteggio. Le spese mensili rappresentano una media triennale delle spese effettive per l'immobile affittato.

3. Addebiti individuali a terzi

Questo metodo è tipicamente utilizzato quando si affitta una villa indipendente, ad esempio, dove non si pone il problema della ripartizione delle spese. L'affittuario paga le spese direttamente al fornitore.

4. Addebiti effettivi o rateizzazione: il metodo standard e più accurato

Questo è il metodo più equo e preciso sia per l'inquilino che per il proprietario. L'inquilino paga una rata mensile delle spese di servizio. Alla fine del periodo riceve un rendiconto effettivo in cui sono specificati gli eventuali aggiustamenti da apportare (a favore o contro). Il locatore è tenuto a fornire all'inquilino un rendiconto accurato e dettagliato ogni anno.

Questo metodo di solito richiede i servizi di un professionista come Climkit.

Prospetto degli oneri

Nella maggior parte dei contratti di locazione è quindi necessario un prospetto delle spese. Esso mostra le spese effettive per ciascun immobile e calcola la differenza tra il deposito già versato dall'inquilino e le spese effettivamente sostenute dal locatore nel corso dell'anno. Affinché l'inquilino possa comprendere le spese fatturate, deve essere in grado di identificare e capire la suddivisione delle spese e i relativi costi. Il locatore può richiedere spese aggiuntive se l'accantonamento è inferiore all'importo esatto dei canoni di locazione.

In caso di dubbi giustificati sulla ripartizione, l'inquilino può chiedere di vedere i documenti giustificativi.

Regolamento CISE

Nel 2017 sono state ammodernate le norme che regolano questa dichiarazione. Il nuovo modello per il conteggio individuale delle spese dell'energia e dell'acqua (CISE) garantisce ora trasparenza ed equità, incoraggiando al contempo un uso responsabile delle risorse.

È importante notare, tuttavia, che questo modello si applica solo ai nuovi edifici e che il vecchio modello di calcolo per il conteggio individuale delle spese di riscaldamento e dell’acqua calda (CISR), e il modello di calcolo per il conteggio individuale delle spese dell’acqua (CISA) sono ancora validi per l'uso in edifici più vecchi.

Questo modello di calcolo è stato creato per armonizzare il metodo utilizzato, semplificarlo e adattarlo ai nuovi standard edilizi. I nuovi edifici devono essere costruiti secondo standard moderni ed elevati di isolamento, il che significa che il fattore correttivo per l'esposizione piana (nord, sud, facciata interna o esterna) utilizzato nel modello precedente non può più essere applicato.

Grazie a CISE, i costi fatturati a ogni abitazione sono più precisi e corrispondono realmente al consumo dell'abitazione, perché vengono utilizzati contatori individuali per il riscaldamento, l'acqua calda e l'acqua fredda. Allo stesso tempo, ogni residente ha accesso a informazioni che gli consentono di controllare i propri consumi.

Come parte di un PPP

Per i proprietari che fanno parte di una PPP (proprietà per piano), i costi sono ripartiti in base alle regole del condominio, senza i vincoli del diritto di locazione. Si applicano le regole della PPP. Negli edifici moderni, invece, si utilizza il metodo CISE per la ripartizione, con contatori di consumo individuali.

Si noti che se uno dei comproprietari affitta il suo appartamento, diventa il proprietario del suo unico inquilino. In questo caso, deve rispettare le disposizioni del diritto di locazione.

In conclusione, con i nuovi contatori associati alla normativa CISE, la gestione delle spese di servizio è molto più semplice perché la loro distribuzione è più precisa. Tuttavia, non fanno tutto, ed è importante rispettare le regole sopra citate per evitare conseguenze finanziarie come il rimborso degli anticipi ricevuti.

A proposito di Climkit

Climkit promuove la produzione di elettricità fotovoltaica sin dal lancio della sua soluzione di gestione dei cluster nel 2017 a Vevey (VD).

Da allora, abbiamo esteso la nostra offerta a tutte le forme di energia e di consumo in un edificio: calore, freddo, acqua, lavanderia, mobilità elettrica, ecc. Con i nostri strumenti di misurazione, fatturazione, visualizzazione e ottimizzazione, la gestione dell'edificio è semplice. Siamo attivi in tutta la Svizzera e collaboriamo con partner professionali locali per progettare e installare le nostre soluzioni. Siamo inoltre orgogliosi del fatto che la nostra soluzione Community abbia ottenuto un marchio dalla Solar Impulse Foundation.

Tutto il nostro team sarà lieto di assistervi nei vostri progetti, così come assistiamo i 1500 RPC che si affidano a noi!