Wenn man seine Wohnung zur Vermietung anbietet, verlangt man im Austausch eine Miete für die Nutzung der Wohnung selbst. Zusätzlich wird dieser durch mietbezogene Kosten ergänzt. Üblicherweise werden sie als Mietnebenkosten oder einfach Nebenkosten bezeichnet und sie müssen im Mietvertrag unter dem Label "Heizkosten und Nebenkosten" aufgelistet werden. Bei diesen Nebenkosten kann es sich um Kosten für Heizung, Strom, Hausmeister, Landschaftsgärtner und vieles mehr handeln. Wir möchten Ihnen hier einen schnellen Überblick darüber geben, was in diesen Nebenkosten enthalten sein kann und welche Möglichkeiten es gibt, sie Ihren Mietern in Rechnung zu stellen.

Zunächst einmal: Was dürfen Heizkosten und Nebenkosten beinhalten (und was nicht)?

Es ist von entscheidender Bedeutung zu wissen, welche Kosten zusätzlich zur Miete berechnet werden dürfen. Beginnen wir bei den Kosten für Heizung und Warmwasser. Dort können wir folgende Posten finden:

• Verbrauchte Brennstoffe und Energie (Strom, ...): tatsächlicher Energieverbrauch in der betreffenden Periode
• Die für die WP (Wärmepumpe) verwendete elektrische Energie
• Die regelmäßige Revision der Heizungsanlage, einschließlich der WP, und die Entkalkung der Warmwasseranlage, der Boiler und der Leitungen
• Das Ablesen, die Abrechnung und die Wartung von Geräten wie Zählern, wenn die Heizkosten individuell berechnet werden
• Strom in Gemeinschaftsräumen
• Administrative Gebühren

Die folgenden Kosten gehen zu Lasten des Eigentümers und können nicht in die Heizkosten eingerechnet werden:

• Reparatur, Aufarbeitung und Austausch von Einrichtungen (Teile und Verschleiß)
• Zinszahlungen und Amortisation von Einrichtungen

Weiter geht es mit den Nebenkosten. Sie können die folgenden Posten umfassen (nicht erschöpfende Liste) :

• Wasser und Abwassergebühr
• Steuer auf Haushaltsmüll
• Aufzug (Wartungsabonnement)
• Gartenpflege
• Abonnement für die Wartung der Waschmaschine
• Hausmeisterservice
• Administrative Gebühren

Die Nebenkosten dürfen folgende Posten nicht enthalten:

• Ausgaben im Zusammenhang mit dem Vermieten
• Gebäudeversicherungen
• Grundsteuer
• Hypothekenzinsen
• Tilgung von Krediten
• Ausgaben des Vermieters für die Instandhaltung des Gebäudes, wie z. B. Kosten für die Reparatur / den Ersatz von defekten Installationen oder Kosten für die Renovierung oder Verbesserung des Gebäudes

Regeln, die im Mietvertrag zu beachten sind

Heizkosten und Nebenkosten, die zusätzlich zur Miete erhoben werden, müssen im Mietvertrag klar beschrieben werden. Andernfalls gelten diese Kosten als in der Miete enthalten und der Vermieter kann sie dem Mieter in der Regel nicht zusätzlich in Rechnung stellen. Es gibt einige Ausnahmen: Die Kosten für die Wartung der WP gelten als Heizkosten und müssen nicht gesondert im Vertrag aufgeführt werden. Dasselbe gilt für die Entkalkung des Warmwasserspeichers, die zu den Kosten für Warmwasser gehört.

Wie können einem Mieter die Nebenkosten in Rechnung gestellt werden?

In der Schweiz hat der Vermieter vier Möglichkeiten, die Heizkosten und Nebenkosten weiterzuberechnen:

1. alles inbegriffen Miete

Dies ist die verwaltungstechnisch einfachste Lösung für die Verwaltung des Eigentümers, der direkt vermietet (zeitlich begrenzt).

Diese Methode betrifft eher die Vermietung von möblierten Wohnungen, wenn es schwierig ist, die Nebenkosten weiterzuberechnen. Es muss keine Abrechnung oder ein Beleg für die Nebenkosten vorgelegt werden. Im Mietvertrag wird beschrieben, welche Nebenkosten in der Miete enthalten sind (Warmwasser, Heizung, ...).

2. Pauschalgebühren

Achten Sie darauf, die Nebenkosten von Anfang an richtig zu berechnen, da die monatlichen Nebenkosten zu Beginn des Mietvertrags festgelegt werden und dem Mieter keine tatsächliche Abrechnung ausgehändigt wird. Die monatlichen Nebenkosten entsprechen einem Dreijahresdurchschnitt der tatsächlichen Kosten für das Mietobjekt.

3. Individuelle Belastungen an Dritte

Diese Methode wird typischerweise z. B. bei der Vermietung einer freistehenden Villa verwendet, wo sich die Frage nach der Verteilung der Nebenkosten nicht stellt. Der Mieter zahlt seine Nebenkosten direkt an den Anbieter.

4. Tatsächliche Belastungen oder Vorauszahlungen: die Standardmethode sowie die genaueste Methode

Dies ist die fairste und genaueste Methode für den Mieter und den Vermieter. Der Mieter zahlt eine monatliche Vorauszahlung für die Nebenkosten. Am Ende des Zeitraums erhält er eine tatsächliche Abrechnung, aus der hervorgeht, welche Anpassung (zu seinen Gunsten oder zu seinen Ungunsten) vorgenommen werden muss. Der Vermieter ist verpflichtet, dem Mieter jährlich eine genaue und detaillierte Abrechnung vorzulegen.

Diese Methode erfordert meist die Hilfe eines Fachmanns wie Climkit.

Die Kostenabrechnung

Eine Kostenabrechnung ist daher in den meisten Mietverhältnissen erforderlich. Sie ermöglicht es, die tatsächlichen Ausgaben auf Ebene der einzelnen Wohnungen zu ermitteln und die Differenz zwischen der vom Mieter bereits geleisteten Vorauszahlung und den tatsächlichen Ausgaben, die dem Vermieter im Laufe des Jahres entstanden sind, zu berechnen. Damit der Mieter die in Rechnung gestellten Kosten nachvollziehen kann, muss er die Verteilung der Nebenkosten sowie deren Kosten erkennen und verstehen können. Der Vermieter kann eine Nachzahlung verlangen, wenn die Vorauszahlung niedriger ist als der genaue Betrag der Mietnebenkosten.

Bei begründeten Zweifeln an der Abrechnung kann der Mieter Einsicht in die Belege verlangen.

VEWA-Regelungen

Im Jahr 2017 wurden die Vorschriften für diese Abrechnung modernisiert. Die neue individuelle verbrauchsabhängige Energie- und Wasserkostenabrechnung (VEWA) sorgt nun für Transparenz und Gerechtigkeit und schafft Anreize für einen verantwortungsvollen Umgang mit Ressourcen.

Es ist trotzdem wichtig zu wissen, dass dieses Modell nur Neubauten betrifft und dass die bisherige Abrechnungsmodell zur verbrauchsabhängigen Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung (VHKA) und Abrechnungsmodell zur verbrauchsabhängigen Wasserkostenabrechnung (VWKA) für die Anwendung in alten Gebäuden immer noch gültig sind.

Dieses Abrechnungsmodell wurde mit dem Ziel geschaffen, die verwendete Methode zu harmonisieren, zu vereinfachen und an neue Baustandards anzupassen. Neue Gebäude müssen nämlich nach modernen und hohen Dämmstandards gebaut werden, die es ermöglichen, den im vorherigen Modell verwendeten Korrekturfaktor für die Exposition der Wohnungen (Nord, Süd, Innen- oder Außenfassade) zu entfernen.

Dank des VEWA sind die Kosten, die jeder Wohnung in Rechnung gestellt werden, genauer und entsprechen wirklich dem Verbrauch der Wohnung, da die Verteilung zwingend durch individuelle Zähler sowohl für Heizung als auch für Warm- und Kaltwasser erfolgt. Auf diese Weise hat jeder Bewohner Zugang zu Informationen, die es ihm ermöglichen, seinen Verbrauch selbst zu steuern.

Im Rahmen einer Stockwerkeigentum

Bei den Mitglieder einer Stockwerkeigentum erfolgt die Kostenverteilung nach dem Reglement der Stockwerkeigentum, ohne dass das Mietrecht eine Rolle spielt. Maßgeblich ist das Reglement des Stockwerkeigentums. In modernen Gebäuden wird immerhin das VEWA-Modell zur Verteilung verwendet, mit individuellen Verbrauchszählern.

Achtung, wenn einer der Miteigentümer seine Wohnung vermietet, dann wird er zum Vermieter gegenüber seinem einzigen Mieter. In dieser Lage muss er sich an die Vorschriften des Mietrechts halten.

Zusammenfassend lässt sich sagen, dass mit den neuen Zählern in Verbindung mit der VEWA-Regelung die Verwaltung der Kosten viel einfacher ist, da ihre Verteilung genauer ist. Sie sind jedoch nicht alles und es ist wichtig, die oben genannten Regeln zu beachten, um finanzielle Konsequenzen wie die Rückzahlung von erhaltenen Vorauszahlungen zu vermeiden.

Über Climkit

Climkit fördert die Produktion von Photovoltaik-Strom seit der Lancierung seiner Self-Consumer-Cluster-Management-Lösung im Jahr 2017 in Vevey (VD).

Seitdem haben wir unser Angebot auf alle Energie- und Verbrauchsformen in einem Gebäude erweitert: Wärme, Kälte, Wasser, Wäsche, Elektromobilität... Wir erleichtern Ihnen die Verwaltung Ihres Gebäudes dank unserer Zähl- Abrechnungs- Visualisierungs- und Optimierungswerkzeuge. Wir sind in der ganzen Schweiz tätig und arbeiten bei der Planung und Installation unserer Produkte mit lokalen Fachbetrieben zusammen. Außerdem sind wir stolz darauf, dass unsere Community-Lösung das Gütesiegel der Solar Impulse Foundation erhalten hat.

Unser gesamtes Team steht Ihnen bei Ihren Projekten zur Seite, wie wir die 1500 ZEVs begleiten, die uns vertrauen!